De winst bij verkoop van uw Portugese woning is in principe belast. Herinvesteren kan uitkomst bieden. Maar let op: alleen de winst opnieuw uitgeven is meestal niet voldoende. Ook maakt het verschil of u uw hoofdwoning verkoopt of een vakantiehuis. Sinds 2026 bestaat daarnaast een mogelijkheid bij herinvestering in Portugese huurwoningen. De voorwaarden verdienen dus minstens zoveel aandacht als het belastingvoordeel.
Een woning met winst verkopen is prettig. De belastingrekening die daarop kan volgen, verdient evenveel aandacht. Portugal kent mogelijkheden om de verkoopwinst bij herinvestering geheel of gedeeltelijk buiten de heffing te houden. Alleen moeten uw woning, besteding en planning wel aan de voorwaarden voldoen. Daar zit het verschil tussen een aantrekkelijke gedachte en een daadwerkelijk belastingvoordeel.
Mais-valias: welke winst wordt belast?
Portugal noemt de vermogenswinst bij verkoop van vastgoed ‘mais-valias’. De fiscale winst is niet automatisch het verschil tussen uw aankoopprijs en verkoopprijs. Aantoonbare, toegestane aankoop- en verkoopkosten en waardeverhogende werkzaamheden kunnen de berekening beïnvloeden. Voor die werkzaamheden geldt in beginsel een terugkijktermijn van twaalf jaar.
Bij meer dan 24 maanden bezit kan bovendien een wettelijke correctie van de aanschafwaarde voor geldontwaarding gelden. Facturen bewaren heeft dus rechtstreeks financieel belang. Laat daarbij controleren welke uitgaven daadwerkelijk meetellen; niet iedere betaling rond uw woning is automatisch aftrekbaar.
Sinds 2023 ook voor niet-ingezetenen een andere berekening
Voor particuliere verkopen wordt het saldo van de vastgoedwinsten en -verliezen doorgaans voor 50 procent in de Portugese belastinggrondslag opgenomen. Dat is geen belastingtarief van 50 procent.
Sinds 1 januari 2023 geldt voor niet-ingezetenen een verplichte berekening volgens de progressieve tarieven van de Portugese inkomstenbelasting, de IRS. Buitenlands inkomen telt daarbij mee voor het bepalen van het tarief. Dat betekent niet dat Portugal daardoor al dat buitenlandse inkomen belast.
Wilt u eerst weten hoeveel belasting u bij verkoop verschuldigd bent? In Vermogenswinstbelasting Portugal: tarieven en berekening bij woningverkoop leg ik uit hoe de 50%-regel, de progressieve tarieven, uw wereldinkomen en de inflatiecorrectie de berekening beïnvloeden. Dat vormt het vertrekpunt om te beoordelen hoeveel voordeel een vrijstelling of herinvestering u kan opleveren.
Deze wijziging betekent evenmin dat iedere buitenlandse eigenaar automatisch recht heeft op een herinvesteringsvrijstelling. De berekening van de belasting en de voorwaarden voor herinvestering zijn twee afzonderlijke onderwerpen. Juist dat onderscheid is belangrijk.
De hoofdwoning is het vertrekpunt
De gebruikelijke herinvesteringsregeling betreft de verkoop van uw eigen, permanente hoofdwoning of die van uw huishouden: ‘habitação própria e permanente’. De verkochte woning moet in beginsel gedurende de twaalf maanden vóór de verkoop als hoofdwoning hebben gediend, aangetoond met het fiscale adres. Heeft de herinvestering al vóór de verkoop plaatsgevonden, dan wordt deze periode beoordeeld voorafgaand aan die herinvestering. Voor bepaalde bijzondere omstandigheden bestaan uitzonderingen.
Een vakantiewoning wordt dus niet vanzelf een hoofdwoning doordat u zich kort voor de verkoop inschrijft. Laat de feitelijke woonsituatie en registratie samen beoordelen. Voor een tweede woning moet u naar andere wettelijke mogelijkheden kijken, waaronder de huurwoningregeling verderop.
U herinvesteert de opbrengst, niet alleen de winst
Hier ontstaat gemakkelijk een misverstand. Voor volledige toepassing van de hoofdwoningregeling gaat het in beginsel om de verkoopopbrengst, verminderd met de aflossing van een eventuele lening die is aangegaan voor de aankoop van de verkochte woning. Alleen de winst investeren is onvoldoende.
Herinvesteert u slechts een deel van het relevante bedrag, dan kan de winst naar evenredigheid buiten de heffing blijven. Het resterende deel wordt volgens de toepasselijke regels belast.
Dat onderscheid verdient aandacht voordat u de opbrengst verdeelt over een nieuwe woning, beleggingen of een schenking. Laat ook vaststellen welk deel van een aankoop met een nieuwe hypotheek daadwerkelijk als herinvestering kwalificeert. Een hogere aankoopprijs zegt op zichzelf nog onvoldoende.
Een nieuwe hoofdwoning mag ook buiten Portugal staan
Herinvestering kan plaatsvinden in een hoofdwoning in Portugal, een ander EU-land of een daarvoor kwalificerend EER-land met fiscale informatie-uitwisseling. Aankoop, bouw en bepaalde uitbreidingen of verbeteringen kunnen kwalificeren.
De gebruikelijke termijn loopt van 24 maanden vóór tot 36 maanden na de verkoop. Bij aankoop moet de nieuwe woning in beginsel binnen twaalf maanden na herinvestering als hoofdwoning worden betrokken en moet daar het fiscale adres worden gevestigd. Voor bouw, uitbreiding en verbetering gelden aanvullende termijnen en voorwaarden.
Een terugkeer naar Nederland of België kan dus relevant zijn. Leg wel vast hoe u het permanente gebruik van die woning aantoont. Portugal kan daarvoor een verklaring van een officiële instantie in het andere land verlangen. Alleen een woning kopen is niet voldoende.
Nieuw in 2026: herinvesteren in Portugese huurwoningen
Decreto-Lei n.º 97/2026 van 20 mei 2026 introduceert een afzonderlijke mogelijkheid voor verkopen van woningen tussen 1 januari 2026 en 31 december 2029. Ook andere woningen dan de hoofdwoning kunnen daaronder vallen.
De opbrengst na kwalificerende leningaflossing moet worden herbelegd in de aankoop van woningen in Portugal voor woningverhuur binnen de wettelijke huurprijsgrens. De herinvesteringstermijn is eveneens 24 maanden vóór tot 36 maanden na verkoop.
In beginsel moet binnen zes maanden na de herinvestering of, als dat later is, de verkoop een kwalificerende huurovereenkomst zijn gesloten. Voor een gerechtvaardigde verhindering, zoals noodzakelijke spoedwerkzaamheden, bestaat een beperkte uitzondering.
Gedurende de eerste vijf jaar, gerekend vanaf de herinvestering of de verkoop als die later plaatsvindt, moet de woning in totaal minstens 36 maanden zijn verhuurd. Die maanden mogen aaneengesloten of onderbroken zijn. Binnen die vijfjaarsperiode mag de toepasselijke huurprijsgrens niet worden overschreden en mag de woning niet worden verkocht of geschonken. Bij niet-naleving kan de uitgesloten winst alsnog worden belast, met een aanvullende renteberekening. Toeristische vakantieverhuur kwalificeert niet als deze woningverhuur.
Een tweede woning verkopen en opnieuw in Portugal investeren kan daarmee mogelijkheden bieden. Maar reken eerst door of de verhuurvoorwaarden passen bij uw plannen. Een belastingvoordeel dat uw gebruik of verkoop beperkt, heeft ook een economische prijs.
De aangifte blijft uw verantwoordelijkheid
De reguliere Portugese IRS-aangiftetermijn is 1 april tot en met 30 juni van het volgende jaar. Bij een verkoop in 2026 is dat dus in beginsel 1 april tot en met 30 juni 2027. Wachten op een uitnodiging is geen goede aanpak.
Vermeld de herinvesteringsintentie en het betreffende bedrag in de aangifte over het verkoopjaar. De feitelijke investeringen moeten ook in de relevante vervolgaangiften worden verwerkt. Een voornemen op papier vervangt de uitvoering niet.
Vooraf rekenen geeft ruimte
De vraag is niet alleen hoeveel winst u maakt, maar vooral wat u met de opbrengst wilt doen en welke regeling daarbij past. Laat vóór verkoop een berekening maken met en zonder herinvestering. Dan weet u welk bedrag beschikbaar blijft en welke verplichtingen u aangaat.
Dat is een steviger vertrekpunt dan achteraf hopen dat een vrijstelling alsnog past.
Deze blog is geschreven door Lars van Loon, gepubliceerd bij Mondi.